Nắm bắt 5 giai đoạn tăng giá bất động sản

Giai đoạn 1: Giai đoạn giá cơ bản

Trong bất động sản, hầu hết giai đoạn đầu tiên luôn là giai đoạn có mức giá mua thấp nhất với nhiều chiết khấu và ưu đãi khác. Tuy nhiên nó chứa nhiều rủi ro hơn. Bởi bạn sẽ chỉ mua dựa vào sự tin tưởng của chính bạn với người môi giới và chủ đầu tư dự án. 

Vậy, bạn có dám mạo hiểm để nhận về những lợi nhuận “siêu to khổng lồ” hay chấp nhận an toàn và chờ đợi thêm một thời gian nữa? Đây sẽ là lựa chọn do bạn quyết định.

Giai đoạn 2: Giai đoạn giá tương lai

Một phần bản phác thảo thiết kế của dự án Khu Dân Cư Phan Gia

Bất cứ ai cũng sẽ có tham vọng lớn lao, chủ đầu tư cũng vậy. Họ luôn muốn tạo ra những dự án đẳng cấp với chất lượng và tính thẩm mỹ cao. Các bản phác thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất, cảnh quan đều được vẽ trên giấy một cách chăm chút.

Đây chính là một trong những yếu tố định hình mức giá dự kiến của dự án. Lúc này giá bán sẽ tăng nhẹ, thường từ 5-10% so với phân khu đầu tiên. Đặc điểm của các phân khu sau bán luôn ở vị trí đẹp hơn hoặc thuận lợi hơn phân khu trước nên giá cao hơn là điều đương nhiên.

Giai đoạn này phân khu đầu tiên không thể tăng giá 5-10% như khu mới mà thường chỉ tăng 1-2%, nhưng 1-2% của 2 tỷ đã là 40 triệu rồi. Những người mua sau, biết dự án tiếp theo nhưng không chấp nhận giá của khu mới sẽ tìm đến khu cũ để mua với giá thấp hơn. Vì vậy, nhà đầu tư mua phân khu cũ, nếu họ bán nhà được thì đã có lợi nhuận.

Các dự án bất động sản ngày nay hầu hết sẽ có từ 2 - 3 block trở lên. Do đó, những nhà đầu tư mua được trong giai đoạn đầu tiên sẽ nhận mức giá tốt hơn giai đoạn sau. Điều đó đồng nghĩa với lợi nhuận thu về cũng sẽ cao hơn khi cùng đặt vào 1 bối cảnh chung.

Khi chủ đầu tư tính toán tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, bất động sản có thể tăng tối thiểu 15%, trung bình 20 - 25%, cao nhất là 30 - 40%. Để đạt được lợi nhuận như mong đợi, các nhà phát triển thường có một chiến dịch Marketing mạnh mẽ. Giá bất động sản sau đó thường cao hơn giá ban đầu từ 20 - 30%.

Giai đoạn 3: Giá giai đoạn tiến độ

Tùy vào dự án mà giai đoạn 3 và giai đoạn 2 có thể hoán đổi cho nhau bởi có một số dự án chủ đầu tư làm xong hạ tầng phân khu 1 rồi lại tiếp tục mở bán phân khu 2.

Thời điểm này nhà đầu tư hay khách hàng đã có cái nhìn rõ hơn về bất động sản mà mình sẽ mua. Đây cũng là thời điểm nhà đầu tư bán với giá cao. Chính vì thế mà những người có nhu cầu mua để ở sẽ chọn những căn ở phân khu đầu tiên để có mức giá thấp hơn.

Đồng thời, giá bất động sản tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào tình hình thị trường và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư. Lợi nhuận mong muốn này sẽ phải cao hơn mức lãi gửi vào ngân hàng. Hay nói cách khác, tỷ suất sinh lời phải cao hơn lãi suất ngân hàng thì khoản đầu tư mới được coi là thành công. Chẳng hạn như: Lãi suất ngân hàng lúc này sẽ khoảng 6 - 8%/năm nên lợi nhuận mà nhà đầu tư mong muốn thấp nhất cũng phải từ 10 - 15%/năm trở lên. 

Giai đoạn 4: Giai đoạn giá trước khi giao

Vào giai đoạn này, thị trường trở nên nhộn nhịp. Người mua phân vân giữa các lựa chọn: bán hay giữ lại, nếu giữ lại sẽ cho thuê với mức giá nào và nếu bán sẽ ở mức bao nhiêu. Lúc này, các yếu tố như tầng, hướng hay diện tích,... sẽ ít ảnh hưởng bởi chỉ có trải nhiệm thì khách hàng mới đánh giá được vị trí đó có thuận lợi với mình hay không.

Giai đoạn 4 gần như là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản và khi dự án có sổ hồng sẽ thu hút lượng lớn người mua về ở mà không được đảm bảo về mặt pháp lý. Sau đó những người này sẽ mua tại thời điểm có sổ để đảm bảo an toàn.

Thời điểm này cũng được nhà đầu tư chú trọng làm các chiến dịch tuyền thông markting. Nhờ đó mà dự án bắt đầu được nhiều người biết đến hơn. Vì dự án đã thành hình từ căn hộ cho đến tiện ích trong khu vực. Do đó, thời điểm này là thời điểm dự án có tính thanh khoản cao nhất, rất dễ kiếm khách mua lại.

Giai đoạn 5: Giai đoạn giá căn hộ

Ở Việt Nam, giai đoạn cuối này thường giá không chênh lệch nhiều so với giai đoạn trước đó. Bởi các nhà đầu tư sẽ đi theo hướng đóng sóng, hạ tầng. Ví dụ như: Khi rao bán dự án, người ta nói rằng sắp xây dựn tuyến đường trọng điểm sát bên dự án, trung tâm hành chính sắp chuyển về đây,....

Giai đoạn 5 giá thường sẽ ít có sự chênh lệch so với giai đoạn 4

Trong khi đó, ở nước ngoài, người ta xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá rồi mới xây dựng các dự án bất động sản để ở, không có chuyện mua nhà hình thành trong tương lai, mà xây xong rồi mới bán. Mặc dù đây là giai đoạn khiến giá tăng chóng mặt nhưng nhiều dự án, khách mua từ ngày đầu tiên chờ đến giai đoạn 5 này, giá tăng từ 150-200% trở lên.

Có thể thấy, hiện tượng bất động sản tăng giá ở các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như:

• Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa đáp ứng kịp dẫn đến sự chênh lệch cung - cầu.
• Chuyển dòng vốn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời điểm dịch bệnh.
• Do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng hạ tầng, mở rộng đô thị,… gây nhiễu thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính.
• Đặc biệt, giá nguyên vật liệu trên thị trường, nhiên liệu, vật tư, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.

Nếu bạn là một nhà đầu tư và nắm bắt tốt những giai đoạn tăng giá bất động sản thì đây là cơ hội để bạn đầu tư đúng thời điểm với lợi nhuận cao. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ về vấn đề tăng giá bất động sản. Chúc bạn đầu tư thành công!