Lý giải nguyên nhân gây tình trạng “sốt đất” hiện nay

Tình trạng “sốt” đất là do đâu? 

Theo nhiều đánh giá ghi nhận trong thời gian gần đây “sốt” đất ảo đã xảy ra nhiều khu vực ven thành phố, chỉ tính từ năm 2020 “sốt” đất xảy ra trên nhiều khu vực với các nguyên nhân phổ biến sau: 

Thứ nhất: Do Nhà nước triển khai cơ sở hạ tầng

Đây là thời điểm đầu năm khởi đầu với một kỳ quy hoạch mới, với nhiều ý tưởng quy hoạch đô thị được đưa ra, nhưng chỉ dưới dạng là đề xuất. Điển hình hiện nay là khu vực Thủ Đức, Cần Giờ đang triển khai nhiều tuyến cao tốc huyết mạch. Ở Hà Nội, khu vực phía Bắc các tuyến giao thông cao tốc cũng được đưa ra. 

Bên cạnh đó, nhiều thành phố đưa lên Chính phủ những dự án Sân bay, bến cảng đô thị đi vào quy hoạch như tại sân bay Long Thành (Đồng Nai), hay những cơn sốt đất đã xảy ra ở Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) là khi Nhà nước có chủ trương thành lập ba đặc khu hành chính - kinh tế ...

Nhà nước đang xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng huyết mạch

Thứ hai: Do hậu dịch Covid 19 

Song song với đó nền kinh tế toàn cầu vừa mới trải qua khủng hoảng hậu dịch Covid 19 làm giảm thu nhập, nhiều người nghĩ tới giải pháp đầu tư bất động sản để thu lợi. Nhu cầu cao nhưng nguồn cung thấp dẫn đến con số ảo bùng lên lệch giá cả thực tế trên thị trường bất động sản. 

Thứ 3: Do lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm

Các ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà khiến dòng tiền đổ vào bất động sản, trong khi đó lãi suất huy động liên tục hạ do cầu tín dụng giảm cũng đang đẩy dòng tiền tiết kiệm ra nhanh hơn. Đây cũng là điều kiện thuận lợi giúp những người trẻ vừa mới lập gia đình dễ dàng vay vốn để mua nhà, đầu tư.

Thứ 4: Do lực lượng “cò” 

Với lực lượng “cò” hùng hậu tự đẩy giá đất lên cao so với thực tế, giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị …

Đặc điểm của những cơn sốt đất này là ăn theo các thông tin chưa rõ ràng, thông tin quy hoạch chỉ mới là đề xuất lên Nhà nước, Chính phủ về xây dựng các khu hạ tầng. Từ đó, nhiều người đồn đoán đất quy hoạch tự lập thị trường ảo sốc giá ra ngoài, làm chuyển dịch tài chính bất động sản, thu lợi bất chính. 

Hơn hết, giao dịch chủ yếu là thông qua cọc không qua tay chính chủ thực tế, chuyển nhượng, làm nhiều người tin, hám lời nhảy vào, gây mất trắng trên thị trường đất “bong bóng”. 

Lực lượng “cò” hùng hậu tạo thông tin giả, giá ảo 

Thứ năm: Luật đất đai nhiều sơ hở 

Hiện trạng sốt đất hiện nay bùng nổ một phần là do luật đất đai có nhiều sơ hở, từ đó nhiều đầu cơ len lỏi dựa vào đó tạo thị trường đôn giá tàn phá thị trường bất động. Về tính bất cập Luật Đất đai, GS Đặng Hùng Võ cho rằng từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa.

Hiện nay, luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Chẳng hạn: Như đối với những đất nông thôn quá trình chuyển nhượng đất chỉ thông qua giấy viết tay nên việc mua vào rất dễ dàng, nhưng giá trị thực thì khác so với giá trị thật của thị trường. Không những thế, vấn đề phát triển nhà ở cũng gây nhiều ách tắc khi Hà Nội và HCM là hai thị trường lớn nhưng mỗi năm chỉ phê vài dự án. Thêm đó đối với dự án bất động sản du lịch luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này, chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được hiện tượng mua chui số lượng lớn như vậy tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và làm méo mó thị trường.

Chính vì vậy, trước khi bỏ tiền tham gia vào thị trường bất động sản cần cân nhắc cảnh giác cao độ cần tìm hiểu thông tin một cách kỹ lưỡng. Để tránh những cơn sốt đất ảo bản chất làm lợi cho những môi giới, mắc bẫy chịu rủi ro.  

Giải pháp đưa ra cho tình trạng “sốt” đất hiện nay

Hiện tại, các cuộc họp Ban chỉ đạo đang tăng cường những biện pháp để cân bằng lại thị trường bất động sản. Như Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo các đơn vị cần làm tốt công tác dự báo cung - cầu trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm. Theo đó, cần nắm chắc tình hình, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời, không để xảy ra tình trạng “sốt giá” và “bong bóng” BĐS trên cả nước. 

Siết chặt và minh bạch hóa thị trường và công tác quy hoạch, dựng “rào cản” pháp lý vững chắc để chặn kịp thời các hoạt động đầu cơ, “sốc” giá, đưa giá đất về đúng giá trị. Đối với các hành vi thổi giá rõ ràng xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường bất động sản, tới lợi ích của người dân, cần có biện pháp sửa đổi đồng thời hình sự hóa hành vi thổi giá đất.

Cần có giải pháp để ngăn chặn hiện trạng “sốt” đất

Theo Giáo Sư Đặng Hùng Võ:

• Tại các nước phát triển đã sử dụng cách đánh thuế chuyển quyền theo lũy tiến mức cao. Đánh vào những giao dịch “lướt sóng” lập ra những khoản thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng nhờ nguồn lợi từ người khác mang lại.
• Đồng thời cho dừng các việc chuyển mục đích sử dụng đất với những quy hoạch phê duyệt, giải tán các chợ mua bán không hợp pháp do giới đầu cơ lập ra. Đưa  báo chí vào cuộc để đăng tải những thông tin chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải … tránh hình thành hiệu ứng đám đông.
• Hơn thế, ngân hàng nhà nước cần chỉ đạo các ngành hàng thương mại tạm thời không cung cấp thông tin tín dụng cho kinh doanh bất động sản, ngăn chặn nổ giá bất động sản, gây khủng hoảng tài chính.
• Triển khai quản lý tốt công tác quy hoạch, bởi từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp, nằm trong đề xuất quy hoạch sẽ tạo cơn “sốt” gây bất ổn cho thị trường. 

Do đó, cần có giải pháp minh bạch thông tin về quy hoạch, lộ trình đầu tư kết cấu hạ tầng để nhà đầu tư, người dân hiểu, tránh chạy theo đám đông, sự dụ dỗ từ những người buôn bán sai lệch thị trường.