Đầu tư bất động sản trong cơn sốt đất hiện nay cần lưu ý những gì?

Tình trạng “sốt” đất hiện nay  

Những ngày đầu năm 2021, giá đất tăng thậm chí có lúc, có nơi tăng phi mã, không kiểm soát. Sự gia tăng này xuất phát từ việc khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng 15-20%. Thêm nữa, nhu cầu ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện, vẫn thiếu, đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền. 

Cộng vào đó, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và “găm giữ” bằng đất. Điển hình, tại Thành phố Thủ Đức (HCM)  khi được Nhà nước ban hành lên cấp thành phố, giá đất tại đây lên nhanh chóng, một số dự án dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2 năm 2020 nay ghi nhận mức giá 100 triệu đồng/m2. Ở khu vực các tỉnh giáp ranh, giá đất nền, nhà phố cũng nhảy múa theo biến động sức mua. Trên địa bàn thành phố Biên Hòa, các nền nhà phố được chào bán với giá tăng hơn 15% so với cuối năm 2020.

Ngoài ra, với thị trường các tỉnh thành phía Nam, việc Tp.HCM đang gần như cạn nguồn cung nhà liền thổ, giá bán phân khúc này cũng gia tăng khiến nhu cầu mua phải chuyển dịch ra các tỉnh lân cận. Hạ tầng gia tăng, kết nối khu vực thuận lợi sẽ giúp giá trị bất động sản tăng trưởng theo dẫn đến xu hướng tăng giá nhà đất tại các thị trường tỉnh là tất yếu và được dự báo sẽ tiếp tục duy trì trong các năm tới đây. Qua đó ta thấy được, dù là đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận cao nhưng nhà đầu tư cần phải thực sự tỉnh táo để biết được đâu là sốt “ảo” để tránh trắng tay “Tiền mất tật mang".

Tình trạng sốt đất kéo dài trong nhiều ngày

Những điều cần lưu ý khi đầu tư bất động sản giữa cơn sốt đất 

Một số lưu ý dành cho các nhà đầu tư được chúng tôi liệt kê chi tiết dưới đây.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo tìm ra giá trị thực 

Theo các chuyên gia giữa các cơn sốt đất đang diễn ra nhiều nơi như hiện nay. Các nhà đầu tư phải thật sự thận trọng, xác định giá trị thực vốn có của những sản phẩm bất động sản, xem xét lợi nhuận tăng trưởng 3-5 năm chứ không kỳ vọng nổi sóng trong thời điểm hiện tại.

Vì vậy trước khi xuống tiền nhà đầu tư nên suy nghĩ thật kỹ càng, tỉnh táo suy tính đến các yếu tố cơ bản như: Lý do tạo nên tiềm năng của khu vực? Liệu đó có phải là tin đồn hay không? Thông báo chính thức về việc sẽ có dự án mới tại khu vực đã được công bố chưa? Khi nào thì quyết định này đi vào thực tiễn? Dự kiến về lộ trình hoàn thiện của dự án mới, cơ sở hạ tầng mới? 

Nhà đầu tư cần tỉnh táo tìm ra các giá trị thực trước khi đưa ra quyết định

Không mua theo tâm lý đám đông

Có một thực tế, khi sốt đất xảy ra đa số người mua lao vào, phần lớn là do tâm lý đám đông. Một người mua bán lãi đậm trong thời gian ngắn ngay lập tức người khác sẽ vào mua. Thậm chí, có những nhà đầu tư theo kiểu “gia đình”; một người mua, cả họ mua theo.

Theo các chuyên gia, sốt đất vừa là cơ hội vừa là thách thức với giới đầu tư. Xét về cơ hội, giá đất tăng, nhóm khách hàng này có thể tận dụng thời điểm thị trường giao dịch tố, mãi lực cao dễ mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, thách thức đối với nhà đầu tư là dù có kiến thức và sự hiểu biết cao về thị trường nhưng họ khó tránh khỏi có tâm lý mua theo đám đông. Bong bóng giá lên cao khiến lòng tham ngày càng lớn, đẩy giới đầu tư vào tình thế ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá trị thực và tính pháp lý nên rủi ro cao.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo rằng, nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, không nên đầu tư theo đám đông, bởi rất dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc "ở không được, bán cũng không xong".

Nếu dùng đòn bẩy tài chính, không nên vay vượt quá 50%

Theo lời khuyên của một số chuyên gia, nếu dùng đòn bẩy tài chính trong thời điểm đất nóng sốt, nhà đầu tư phải cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% giá trị tài sản trở xuống). Và càng không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản từ khoảng 50 - 80%, nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc. Nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm. Hơn hết, mỗi nhà đầu tư nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”.

Nếu dùng đòn bẩy tài chỉnh, không nên vay vượt quá 50%

Quan tâm đến pháp lý, độ uy tín chủ đầu tư

Tình trạng lừa đảo trong mua bán đất nền đã được cảnh báo rất nhiều trong thời gian vừa qua, nhưng vẫn còn rất nhiều người sập bẫy có phần do chủ quan, ít quan tâm thông tin, không tìm hiểu kỹ dự án cũng như tìm hiểu chủ đầu tư mà chỉ chạy theo tâm lý đám đông, những lời quảng cáo hấp dẫn, dụ dỗ của nhóm môi giới gian dối hoặc cò đất.

Vậy nên, tính pháp lý của dự án phải được quan tâm hàng đầu trước khi tìm hiểu thêm về dự án. Bởi khi có pháp lý, người mua đã hạn chế được 90% rủi ro của dự án, bảo đảm nguồn tài chính. Các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền theo quy định của pháp luật hứa hẹn là những dự án bất động sản tiềm năng trong tương lai của các nhà đầu tư uy tín.