Cách định giá bất động sản khi đầu tư

Định giá vốn chủ sở hữu thường được thực hiện thông qua hai phương pháp luận cơ bản: giá trị tuyệt đối và giá trị tương đối. Điều này cũng đúng với định giá tài sản bất động sản.

Chiết khấu thu nhập hoạt động ròng trong tương lai (NOI) theo tỷ lệ chiết khấu thích hợp cho bất động sản tương tự như chiết khấu dòng tiền (DCF) định giá cho cổ phiếu. Trong khi đó, việc tích hợp mô hình số nhân tổng thu nhập trong bất động sản có thể so sánh với việc định giá giá trị tương đối với cổ phiếu.

Dưới đây, chúng ta sẽ xem xét cách định giá bất động sản bằng các phương pháp này. Nhưng trước hết, hãy cùng tìm hiểu về Tỷ suất vốn hóa. Đây là một trong những giả định quan trọng nhất mà nhà đầu tư bất động sản đưa ra khi thực hiện định giá bất động sản là chọn một tỷ suất vốn hóa thích hợp.

Để sinh lời, các nhà đầu tư phải biết cách định giá bất động sản và đưa ra những phỏng đoán có cơ sở về mức lợi nhuận mà mỗi bất động sản sẽ tạo ra

Tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất sinh lợi cần thiết của bất động sản, giá trị ròng tăng giá trị hoặc khấu hao. Nói một cách đơn giản, đó là tỷ giá áp dụng cho NOI để xác định giá trị hiện tại của một tài sản.

Ví dụ (Trong bài viết này, chúng tôi sẽ sử dụng đơn vị USD): giả sử một tài sản dự kiến tạo ra NOI là 1.000.000$ trong 10 năm tới. Nếu nó được chiết khấu với tỷ lệ vốn hóa 14%, giá trị thị trường của tài sản sẽ là: 

Trong đó:

Giá trị thị trường = Thu nhập hoạt động ròng / tỷ lệ vốn hóa

Giá trị thị trường 7.142.857$ là một thỏa thuận tốt nếu bất động sản được bán ở mức 6,5 triệu đô la. Nhưng đó là một thỏa thuận bất lợi nếu giá bán là 8 triệu đô la.

Xác định tỷ suất vốn hóa là một trong những thước đo quan trọng được sử dụng để định giá một tài sản tạo ra thu nhập. Mặc dù có phần phức tạp hơn so với việc tính toán chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) của một công ty, nhưng có một số phương pháp mà nhà đầu tư có thể sử dụng để tìm tỷ suất vốn hóa thích hợp, bao gồm những phương pháp sau:

• Phương pháp tích lũy
• Phương pháp khai thác thị trường
• Phương pháp đầu tư theo nhóm

Phương pháp tích lũy

Một cách tiếp cận phổ biến để tính toán tỷ suất vốn hóa là phương pháp tích lũy. Bắt đầu với lãi suất và thêm các thông tin sau:

• Phần bù thanh khoản thích hợp - phát sinh do tính thanh khoản kém của bất động sản
• Thu hồi phí bảo hiểm -  giải thích cho sự tăng giá đất ròng
• Phần bù rủi ro - cho thấy mức độ rủi ro chung của thị trường bất động sản

Với lãi suất 6%, tỷ lệ phi thanh khoản 1,5%, phí bảo hiểm thu hồi 1,5% và tỷ lệ rủi ro 2,5%, tỷ suất vốn hóa của một bất động sản là 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Nếu thu nhập hoạt động ròng là 200.000 đô la, giá trị thị trường của tài sản là 1.739.130 đô la (200.000 đô la / 0,115).

Nó thật đơn giản để thực hiện phép tính này. Tuy nhiên, sự phức tạp nằm ở việc đánh giá các ước tính chính xác cho các thành phần riêng lẻ của tỷ lệ vốn hóa, điều này có thể là một thách thức. Ưu điểm của phương pháp tích lũy là nó cố gắng xác định và đo lường chính xác các thành phần riêng lẻ của tỷ lệ chiết khấu.

Phương pháp khai thác thị trường

Phương pháp khai thác thị trường giả định rằng bạn có thông tin về giá bán và giá hiện tại, sẵn có về các bất động sản tạo ra thu nhập có thể so sánh được. Ưu điểm của phương pháp chiết xuất thị trường là tỷ suất vốn hóa làm cho việc vốn hóa thu nhập trực tiếp trở nên có ý nghĩa hơn.

Nó tương đối đơn giản để xác định tỷ lệ vốn hóa. Giả sử một nhà đầu tư có thể mua một bãi đậu xe dự kiến tạo ra 500.000 đô la ở NOI. Trong khu vực, hiện có ba bãi đậu xe cho thu nhập tương đương:

• Bãi đậu xe 1 có NOI là 250.000 USD và giá bán 3 triệu USD. Tỷ lệ vốn hóa là 8,33% (250.000 USD / 3.000.000 USD).
• Bãi đậu số 2 có NOI là 400.000 USD, giá bán 3,95 triệu USD. Tỷ lệ vốn hóa là 10,13% ($ 400.000 / $ 3.950.000).
• Bãi đậu xe số 3 có NOI là 185.000 USD và giá bán là 2 triệu USD. Tỷ lệ vốn hóa là 9,25% ($ 185,000 / $ 2,000,000).

Lấy tỷ lệ vốn hóa trung bình cho ba tài sản có thể so sánh này, tỷ lệ vốn hóa tổng thể là 9,24% sẽ là một lựa chọn hợp lý cho thị trường. Sử dụng tỷ lệ vốn hóa này, nhà đầu tư có thể xác định giá trị thị trường của bất động sản mà họ đang xem xét. Giá trị của cơ hội đầu tư vào bãi đậu xe là $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0,0924).

Phương pháp khai thác thị trường giả định rằng bạn có thông tin về giá bán và giá hiện tại, sẵn có về các bất động sản tạo ra thu nhập có thể so sánh được

Phương pháp đầu tư theo nhóm

Với phương pháp giới hạn đầu tư, tỷ suất vốn hóa được tính bằng cách sử dụng lãi suất riêng cho các tài sản sử dụng cả vốn vay và vốn chủ sở hữu. Ưu điểm của phương pháp này là tỷ lệ vốn hóa thích hợp nhất cho các khoản đầu tư bất động sản được tài trợ.

Bước đầu tiên là tính toán hệ số quỹ chìm. Đây là tỷ lệ phần trăm phải được dành ra mỗi kỳ để có một số tiền nhất định tại một thời điểm trong tương lai. Giả sử rằng một bất động sản có NOI trị giá 950.000 đô la được tài trợ 50%, sử dụng khoản nợ với lãi suất 7% được phân bổ dần trong 15 năm. Phần còn lại được thanh toán bằng vốn chủ sở hữu với tỷ suất sinh lời yêu cầu là 10%. Yếu tố quỹ chìm sẽ được tính như sau:

Trong đó:

SFF = Hệ số quỹ chìm
i = Lãi suất định kỳ, thường được biểu thị bằng
i = tỷ lệ phần trăm hàng năm
n = Số chu kỳ, thường được biểu thị bằng năm

Thế số vào chúng ta có:

0,07 / (1 + 0,07)^15 -1

Con số này chiếm 3,98%. Tỷ lệ mà người cho vay phải trả bằng hệ số quỹ chìm này cộng với lãi suất. Trong ví dụ này, giá trị này là 10,98% (0,07 + 0,0398).

Do đó, tỷ suất bình quân gia quyền hay tỷ suất vốn hóa tổng thể sử dụng tỷ trọng 50% đối với nợ và 50% đối với vốn chủ sở hữu là:

10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Kết quả: giá trị thị trường của tài sản là: 9.056.244 USD (950.000 USD / 0,1049)

Phương pháp định giá bất động sản

Các mô hình định giá tuyệt đối xác định giá trị hiện tại của các dòng tiền đến trong tương lai để có được giá trị nội tại của tài sản. Các phương pháp phổ biến nhất là mô hình chiết khấu cổ tức (DDM) và kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF).

Mặt khác, phương pháp giá trị tương đối gợi ý rằng hai chứng khoán có thể so sánh được nên được định giá tương tự theo thu nhập của chúng. Các tỷ số như giá trên thu nhập (P / E) và giá trên doanh thu được so sánh với các công ty khác trong cùng ngành để xác định xem một cổ phiếu đang được định giá thấp hơn hay quá mức.

Như trong định giá vốn cổ phần, phân tích định giá bất động sản cần thực hiện cả hai thủ tục để xác định một loạt các giá trị có thể có.

Giảm giá NOI trong tương lai

Công thức tính giá trị bất động sản dựa trên chiết khấu thu nhập hoạt động kinh doanh thuần là:

Trong đó:

NOI = Thu nhập hoạt động ròng
r = Tỷ suất sinh lợi cần thiết của tài sản bất động sản
g = Tốc độ tăng trưởng của NOI
R = Tỷ lệ vốn hóa (r − g)

NOI phản ánh thu nhập mà tài sản sẽ tạo ra sau khi bao thanh toán vào chi phí hoạt động - nhưng trước khi khấu trừ thuế và các khoản thanh toán lãi vay. Tuy nhiên, trước khi trừ đi các khoản chi phí, phải xác định được tổng doanh thu thu được từ khoản đầu tư.

Doanh thu cho thuê dự kiến ban đầu có thể được dự báo dựa trên các bất động sản có thể so sánh gần đó. Với nghiên cứu thị trường thích hợp, nhà đầu tư có thể xác định mức giá mà người thuê đang trả trong khu vực và giả định rằng giá thuê tương tự trên mỗi  m2 có thể được áp dụng cho bất động sản này. Dự báo tăng giá thuê được tính vào tỷ lệ tăng trưởng trong công thức.

Vì tỷ lệ trống cao là mối đe dọa tiềm tàng đối với lợi nhuận đầu tư bất động sản, nên phân tích độ nhạy hoặc ước tính thận trọng thực tế nên được sử dụng để xác định thu nhập bị bỏ lại nếu tài sản không được sử dụng hết công suất.

Chi phí vận hành bao gồm những chi phí phát sinh trực tiếp thông qua hoạt động hàng ngày của tòa nhà, chẳng hạn như bảo hiểm tài sản, phí quản lý, phí bảo trì và chi phí tiện ích. Lưu ý rằng khấu hao không được tính vào tổng chi phí. Thu nhập hoạt động ròng của bất động sản tương tự như thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao (EBITDA).

Việc chiết khấu NOI từ một khoản đầu tư bất động sản theo tỷ lệ vốn hóa tương tự như việc chiết khấu dòng cổ tức trong tương lai theo tỷ suất sinh lợi yêu cầu thích hợp, được điều chỉnh để tăng trưởng cổ tức. Các nhà đầu tư cổ phiếu quen thuộc với các mô hình tăng trưởng cổ tức sẽ thấy ngay sự tương đồng.

Hệ số thu nhập gộp

Phương pháp số nhân tổng thu nhập là một phương pháp định giá tương đối dựa trên giả định cơ bản rằng các bất động sản trong cùng một khu vực sẽ được định giá tương ứng với tổng thu nhập mà chúng giúp tạo ra.

Như tên của nó, thu nhập gộp là tổng thu nhập trước khi khấu trừ bất kỳ chi phí hoạt động nào. Tuy nhiên, tỷ lệ trống phải được dự báo để có được ước tính tổng thu nhập chính xác.

Ví dụ: nếu một nhà đầu tư bất động sản mua một tòa nhà rộng 100.000 m2, họ có thể xác định từ dữ liệu bất động sản có thể so sánh rằng tổng thu nhập hàng tháng trung bình trên m2 ở khu vực lân cận là 10 đô la. Mặc dù ban đầu nhà đầu tư có thể giả định rằng tổng thu nhập hàng năm là 12 triệu đô la (10 đô la x 12 tháng x 100.000m2), nhưng có khả năng sẽ có một số căn hộ trống trong tòa nhà vào bất kỳ thời điểm nào.

Giả sử tỷ lệ trống 10%, tổng thu nhập hàng năm là 10,8 triệu đô la (12 triệu đô la x 90%). Một cách tiếp cận tương tự cũng được áp dụng cho phương pháp thu nhập hoạt động ròng.

Bước tiếp theo để đánh giá giá trị của bất động sản là xác định số nhân tổng thu nhập và nhân nó với tổng thu nhập hàng năm. Hệ số thu nhập gộp có thể được tìm thấy bằng cách sử dụng dữ liệu bán hàng lịch sử. Nhìn vào giá bán của các bất động sản có thể so sánh và chia giá trị đó cho tổng thu nhập hàng năm được tạo ra sẽ tạo ra số nhân trung bình cho khu vực.

Phương pháp định giá kiểu này tương tự như việc sử dụng các giao dịch so sánh hoặc bội số để định giá một cổ phiếu. Nhiều nhà phân tích sẽ dự báo thu nhập của một công ty và nhân thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) với tỷ lệ P / E của ngành. Việc định giá bất động sản có thể được tiến hành thông qua các biện pháp tương tự.

Thu nhập gộp là tổng thu nhập trước khi khấu trừ bất kỳ chi phí hoạt động nào

Kỹ thuật "rào đón" đối với việc định giá bất động sản

Cả hai phương pháp định giá bất động sản này đều có vẻ tương đối đơn giản. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá trị của một bất động sản tạo ra thu nhập bằng các phép tính này khá phức tạp. Trước hết, có thể tốn nhiều thời gian và khó khăn để có được thông tin cần thiết liên quan đến tất cả các yếu tố đầu vào của công thức, chẳng hạn như thu nhập hoạt động ròng, phí bảo hiểm được bao gồm trong tỷ lệ vốn hóa và dữ liệu bán hàng có thể so sánh.

Thứ hai, các mô hình định giá này không tính đến những thay đổi lớn có thể xảy ra trên thị trường bất động sản, chẳng hạn như khủng hoảng tín dụng hoặc bùng nổ bất động sản. Do đó, phải tiến hành phân tích sâu hơn để dự báo và xác định tác động có thể có của việc thay đổi các biến số kinh tế.

Bởi vì thị trường bất động sản kém thanh khoản và minh bạch hơn thị trường chứng khoán, đôi khi rất khó để có được thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư đầy đủ thông tin.

Điều đó nói rằng, do khoản đầu tư vốn lớn thường được yêu cầu để mua một sự phát triển lớn, phân tích phức tạp này có thể tạo ra một khoản lợi nhuận lớn nếu nó dẫn đến việc phát hiện ra một tài sản bị định giá thấp (tương tự như đầu tư cổ phiếu). Vì vậy, dành thời gian để nghiên cứu các yếu tố đầu vào cần thiết là rất xứng đáng với thời gian và năng lượng.

Định giá bất động sản thường dựa trên các chiến lược tương tự như phân tích vốn chủ sở hữu. Các phương pháp khác, ngoài phương pháp NOI chiết khấu và phương pháp số nhân tổng thu nhập, cũng thường được sử dụng. Ví dụ, một số chuyên gia trong ngành có kiến thức làm việc tích cực về các mô hình phát triển và di cư của thành phố.

Do đó, họ có thể xác định khu vực địa phương nào có nhiều khả năng đạt tốc độ tăng giá nhanh nhất. Bất kể cách tiếp cận nào được sử dụng, yếu tố dự báo quan trọng nhất về sự thành công của chiến lược là nó được nghiên cứu tốt như thế nào.

 

Nguồn tham khảo: investopedia.com