BẠN ĐÃ BIẾT VỀ QUY ĐỊNH PHÂN LÔ BÁN NỀN NĂM 2021 CHƯA?

Phân lô bán nền là gì? 

Phân lô bán nền được hiểu là việc chủ đầu tư tự tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thửa đất này cho người khác để họ có thể xây dựng nhà ở hoặc mua đi bán lại tìm lợi nhuận. Nhưng, để có thể tiến hành phân lô đất để bán một cách hợp pháp, thuận lợi ta phải làm theo đúng quy trình chuyển nhượng mà Nhà nước đã quy định.

Phân lô bán nền một cách hợp pháp sẽ mang lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp

Những quy định mua đất phân lô bán nền hiện nay

Tính chất của đất phân lô bán nền là sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác sau khi tiến hành tách đất, nên để tiến hành những thủ tục thì trước hết phải đáp ứng những quy định về chuyển nhượng mua bán đất sau: 

• Phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ), trừ trường hợp nhận thừa kế.
• Đất này không nằm trong tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 
• Còn thời hạn sử dụng đất. 

Gần đây, Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung những quy định về việc phân lô bán nền. Theo khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ - CP (Nghị định 148) sẽ có hiệu lực từ 8/2/2021 đã sửa đổi và bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định điều kiện chuyển nhượng đất có nói về  những dự án có hình thức phân lô, bán nền: 

• Không được thực hiện tại các khu vực, địa bàn các phường của đô thị đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc TW. 
• Những khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình có điểm nhấn đô thị. 
• Nằm trên mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (theo khoản 2 Điều 41). 

Theo hiệp hội Bất động sản Việt Nam về sự thay đổi này là hợp lý với những quy định chặt chẽ này sẽ bảo vệ được quyền lợi của khách hàng, phát triển đô thị, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở đất đai vừa khắc phục được tình trạng dự án phân lô bán nền trái phép tràn lan, tự mình lập dự án “ma” để lừa đảo.

Ngoài ra, Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai nhà nước còn quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất, tối thiểu diện tích được tách) chỉ ở hai loại đất nông thôn và đô thị, không quy định tách thửa đối với các loại đất khác, không phải là đất ở. Nên xem xét phù hợp với từng địa phương.

Phân lô bán nền cần tuân theo quy định của nhà nước

 

Sau khi xem xét đáp ứng hết những điều kiện trên ta tiến hành làm hồ sơ lập phân lô, bán nền. Bao gồm: 

Thủ tục phân lô, bán nền (Đối với thủ tục tự lập dự án)

Bước 1: Xin phép quy hoạch 

Sau khi tìm kiếm được lô đất hợp lý để quy hoạch tách lô ta thực hiện tuần tự như sau:

• Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với phòng địa chính quận, huyện.
• Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện theo hướng dẫn.
• Làm quy hoạch tổng mặt bằng, nộp cho sở tài nguyên và môi trường để xin phê duyệt.

Bước 2: Đợi duyệt quy hoạch

Sau khi đã nộp quy hoạch tổng mặt bằng bạn cần chờ đợi được phê duyệt. Thời gian nhà nước duyệt quy hoạch sẽ mất từ 6 tháng – 1 năm
Bước 3: Hoàn thiện hạ tầng cơ sở

Sau khi được phê duyệt bạn cần thực hiện hoàn thiện hạ tầng cơ sở dự án với các mục như sau:

• Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định.
• Tiến hành đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước sinh hoạt, cấp điện theo đúng quy định.
• Sau khi hoàn thiện tiến hành đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

Bước 4: Hoàn tất vấn đề tài chính liên quan đến thuế, phí (nếu có) 

• Thực hiện đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất đai tại chi cục thuế.
• Tiến hành đo vẽ bản vẽ tách thửa. Sau đó xin tách thửa và có sổ thường mất từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 5: Công bố thông tin và bán theo quy định pháp luật 

Sau khi đã hoàn thiện việc làm thủ tục phân lô bán nền sẽ tiến hành công bố thông tin cho người dân. Hoặc tiến hành bán đấu giá theo đúng quy định của pháp. 

Thủ tục chuyển nhượng đất - sang tên sổ đỏ (Đối với mua và bán chuyển nhượng cho người khác) 

Sau khi đã tách và phân lô lập dự án theo quy định của pháp luật và Nhà nước nếu có nhu cầu trao đổi, mua hay bán phân lô bán nền cho người khác cần làm thủ tục chuyển nhượng sau: 

• Sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục theo đúng quy định. 
• Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
• Kê khai nghĩa vụ tài chính tại chi cục thuế nơi có đất.
• Đăng ký biến động (đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).
• Phải đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thành khi được đăng ký vào sổ địa chính. 

(Tất cả các hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực). 

Một số lưu ý khi mua đất phân lô bán nền 

Hiện nay có nhiều đối tượng môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua đất tiến hành phân lô ảo bán lại đất. Việc này khiến cho không ít người “tiền mất tật mang” bị lừa dẫn đến nhiều người quy hình thức phân lô bán nền là loại hình kinh doanh không hợp pháp. Nhưng thực sự không hợp pháp chỉ khi không làm theo thủ tục Nhà nước.  

Chính vì thế, là những người đầu tư thông minh đừng tham đất rẻ mà xuống tiền vội. Bạn nên cần chứng thực, hồ sơ dự án của địa phương như:  

• Kiểm tra một số thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) gồm

Bên chuyển nhượng có phải là chủ đầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.

• Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
• Các cơ sở hạ tầng điện, nước thứ yếu cũng cần được chú ý. 

Cần kiểm tra kỹ các thông tin khi phân lô bán nền

Trên đây là những thông tin về phân lô bán nền hiện nay, hy vọng với những thông tin này bạn có thể nắm được quy định giúp việc mua bán thuận lợi và an toàn nhất.