8 sai lầm mà nhà đầu tư bất động sản nên tránh

Khi mới đầu tư bất động sản, bạn thường mắc phải nhiều sai lầm

Không lập kế hoạch khi đầu tư bất động sản

Điều cuối cùng bạn muốn làm là mua một ngôi nhà và sau đó quyết định xem bạn muốn làm gì với nó. Khi có một thị trường nóng, thật khó để cưỡng lại việc mua sắm điên cuồng. Nhưng điều quan trọng là bạn phải làm.

Trước khi vay thế chấp hoặc rút tiền mặt, bạn cần quyết định chiến lược đầu tư. Ví dụ như bạn đang tìm kiếm kiểu nhà nào - chung cư, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng. Tìm ra kế hoạch mua, sau đó tìm kiếm các tài sản phù hợp với kế hoạch đó.

Bỏ qua nghiên cứu

Nghiên cứu là một trong những bước quan trọng của một khách hàng thông minh. Giá trị tài sản sẽ mua càng cao thì việc nghiên cứu sẽ càng nghiêm ngặt hơn. Dù bạn đứng ở vai trò nào thì bạn cũng cần phải nghiên cứu trước khi đưa ra quyết định.

Sau đây là danh sách các câu hỏi mà các nhà đầu tư nên đặt ra liên quan đến các bất động sản mà bạn đang xem xét:

• Bất động sản có gần khu thương mại không, hay sẽ xây dựng lâu dài trong tương lai gần?
• Bất động sản có nằm trong vùng lũ lụt hoặc trong khu vực có vấn đề, chẳng hạn như những nơi được biết đến với các vấn đề về radon hoặc mối mọt không?
• Ngôi nhà có móng hay có giấy phép "những vấn đề" sẽ cần được giải quyết?
• Những gì mới trong nhà và những gì phải được thay thế?
• Tại sao chủ nhà lại bán?
• Những người chủ cũ đã trả bao nhiêu tiền cho căn nhà và khi nào?
• Nếu bạn đang chuyển đến một thị trấn mới, có bất kỳ khu vực khó khăn nào trong thị trấn không?

Tự mình làm mọi thứ

Nhiều người mua nghĩ rằng họ biết tất cả, hoặc họ có thể tự mình đóng một giao dịch bất động sản. Mặc dù bạn có thể đã hoàn thành một số giao dịch trong quá khứ diễn ra suôn sẻ, nhưng quá trình này có thể không suôn sẻ như khi thị trường giảm giá  -  và không có ai mà bạn có thể tìm đến nếu bạn muốn giải quyết một giao dịch bất động sản không thuận lợi.

Các nhà đầu tư bất động sản nên khai thác mọi nguồn lực có thể và kết bạn với các chuyên gia có thể giúp bạn mua đúng. Một danh sách các chuyên gia tiềm năng, ít nhất phải bao gồm một đại lý bất động sản hiểu biết, một thanh tra nhà có năng lực, một người mát tay, một luật sư giỏi,...

Những chuyên gia như vậy sẽ có thể cảnh báo chủ đầu tư về bất kỳ sai sót nào trong nhà hoặc khu vực lân cận. Hoặc, trong trường hợp là luật sư, họ có thể cảnh báo bạn về bất kỳ khiếm khuyết nào trong tiêu đề hoặc đơn giản hóa có thể trở lại ám ảnh bạn.

Lơ là việc tìm hiểu sâu bất động sản theo từng địa phương

Bạn cần tìm hiểu về thị trường địa phương để đưa ra quyết định mua hàng có khả năng giúp bạn thu lợi nhuận. Điều đó có nghĩa là đi sâu vào giá trị đất, giá trị nhà, mức độ tồn kho, các vấn đề cung và cầu,... Phát triển cảm nhận về các thông số này sẽ giúp bạn quyết định có nên mua một bất động sản cụ thể sắp bán hay không.

Bất động sản ở mỗi địa phương khác nhau sẽ một số điểm khác biệt mà bạn cần tìm hiểu

Nhìn ra nhu cầu của người thuê

Nếu bạn có ý định mua bất động sản mà bạn sẽ thuê, bạn cần lưu ý những người thuê của bạn có khả năng là ai. Ví dụ: người độc thân, gia đình trẻ hoặc sinh viên đại học. Các gia đình sẽ muốn một khu vực an ninh, trường học tốt,... trong khi những người độc thân có thể tìm kiếm nơi có phương tiện giao thông công cộng và cuộc sống về đêm gần đó. Nếu kế hoạch mua của bạn sẽ là thuê cho kỳ nghỉ, thì nó có gần bãi biển hoặc các điểm tham quan địa phương khác không? Cố gắng kết hợp khoản đầu tư của bạn với loại khách thuê có nhiều khả năng thuê nhất trong khu vực đó.

Nhận được nguồn tài chính kém

Không ít người sử dụng các khoản vay thế chấp để có thể sở hữu bất động sản đang muốn lựa chọn. Mục đích của các khoản thế chấp này là để cho phép người mua vào được những ngôi nhà nhất định mà họ có thể không đủ khả năng chi trả bằng cách sử dụng một hợp đồng thế chấp 30 năm thông thường hơn.

Thật không may, nhiều người mua đảm bảo các khoản vay có thể điều chỉnh hoặc thay đổi hoặc các khoản vay chỉ trả lãi cuối cùng phải trả giá khi lãi suất tăng. Đừng để đó là bạn. Đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng tài chính linh hoạt để thực hiện các khoản thanh toán (nếu lãi suất tăng) hoặc một kế hoạch dự phòng để chuyển đổi sang thế chấp lãi suất cố định thông thường hơn.

Lý tưởng nhất là bạn nên bắt đầu bằng một khoản thế chấp lãi suất cố định hoặc trả tiền mặt cho căn nhà đầu tư của mình để có thể tránh được những vấn đề này.

Định giá quá mức

Vấn đề này phần nào gắn liền với quan điểm về việc nghiên cứu. Việc tìm kiếm ngôi nhà phù hợp có thể tốn nhiều thời gian và khó khăn. Khi một người mua tiềm năng cuối cùng tìm thấy một ngôi nhà thực sự đáp ứng được nhu cầu và mong muốn của họ, họ tự nhiên rất lo lắng để được người bán chấp nhận giá thầu của họ.

Vấn đề của việc lo lắng là những người mua lo lắng có xu hướng trả giá quá cao đối với tài sản. Định giá quá cao đối với một ngôi nhà có thể gây ra nhiều vấn đề. Cuối cùng, bạn có thể phải chi tiêu quá mức và gánh quá nhiều nợ, tạo ra các khoản thanh toán cao hơn mức bạn có thể chi trả. Do đó, có thể mất nhiều năm để thu hồi vốn đầu tư của bạn.

Để tìm hiểu xem liệu khoản đầu tư trong mơ của bạn có bị đội giá quá cao hay không, hãy bắt đầu bằng cách tìm kiếm những ngôi nhà tương tự khác trong khu vực đã được bán với giá nào trong những tháng gần đây. Một nhà môi giới bất động sản phải có thể cung cấp thông tin này một cách tương đối dễ dàng (đặc biệt là khi họ có quyền truy cập vào cơ sở dữ liệu đại lý bất động sản nhiều danh sách).

Nhưng để dự phòng, chỉ cần nhìn vào giá của những ngôi nhà có thể so sánh được trên cơ sở dữ liệu bất động sản hoặc thậm chí trên báo địa phương. Logic chỉ ra rằng trừ khi ngôi nhà có những đặc điểm độc đáo có khả năng nâng cao giá trị của nó theo thời gian, bạn nên cố gắng giữ cho giá thầu của mình nhất quán với các giao dịch bán nhà khác trong khu vực lân cận.

Sẽ luôn có những cơ hội khác. Ngay cả khi quá trình đàm phán trở nên sa lầy hoặc thất bại, thì khả năng cao là có một ngôi nhà khác ngoài kia sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn. Nó chỉ là một vấn đề của sự kiên nhẫn trong quá trình tìm kiếm.

Đánh giá thấp chi phí

Mỗi chủ nhà đều có thể chứng thực rằng có nhiều cách để sở hữu một ngôi nhà hơn là chỉ trả tiền thế chấp. Tất nhiên, nó không khác gì đối với các nhà đầu tư bất động sản. Có các chi phí liên quan đến việc bảo dưỡng sân và đảm bảo rằng các thiết bị (như lò nướng, máy giặt, máy sấy, tủ lạnh và lò nung) hoạt động tốt, chưa kể đến chi phí lắp đặt một mái nhà mới hoặc thay đổi cấu trúc của ngôi nhà. Bạn cũng phải tính đến bảo hiểm và thuế tài sản.

Lời khuyên tốt nhất là lập danh sách tất cả các chi phí hàng tháng liên quan đến việc vận hành và bảo trì một ngôi nhà (dựa trên ước tính) trước khi thực sự đặt giá thầu. Nếu bạn có kế hoạch có người thuê nhà, sau khi những con số đó được cộng lại và bạn thêm tiền thuê hàng tháng, bạn có thể tính toán ROI sẽ cho bạn ý tưởng tốt hơn về việc liệu thu nhập có đủ trang trải chi phí thế chấp và bảo trì của bạn hay không. Điều này sẽ cho bạn biết liệu bạn có thực sự đủ khả năng mua tài sản hay không.

Xác định chi phí trước khi mua một bất động sản cũng rất quan trọng đối với những người đi mua nhà. Đó là bởi vì lợi nhuận của họ bị ràng buộc trực tiếp với khoảng thời gian cần thiết để mua nhà, cải tạo và bán lại.

Trong mọi trường hợp, các nhà đầu tư chắc chắn nên hình thành một danh sách như vậy. Bạn cũng nên đặc biệt chú ý đến chi phí tài chính ngắn hạn, tiền phạt trả trước và bất kỳ khoản phí hủy bỏ nào (đối với bảo hiểm hoặc tiện ích) có thể phát sinh khi ngôi nhà bị lật trong thời gian ngắn.

Trên đây là 8 sai lầm phổ biến mà nhà đầu tư thường gặp. Hy vọng sẽ hữu ích với bạn trong việc đầu tư bất động sản.